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迪拜房地产业路在何方

2019-03-29       

房地产行业一直是迪拜经济的支柱行业之一,从迪拜统计中心可以查到的自2006年以来的GDP数据来看,房地产行业占比一直稳居前6,平均为7%。2017年在迪拜GDP中占比为7.1%,排名第5。

不过,迪拜的“平台”经济特点非常容易受到地区及全球经济形势的影响。继2008年全球金融危机之后,在近年来全球经济增速放缓的大背景下,迪拜房地产市场在2018年持续走低,前景如何引起行业内专家们的普遍关注。 

一、2018年市场回顾

年度交易额大幅下跌

据Cavendish Maxwell公司援引迪拜土地局(DLD)的数据,2018年1-11月迪拜房地产交易总额1940亿迪拉姆,其中房地产销售690亿迪拉姆,房地产抵押贷款1010亿迪拉姆,其他交易额240亿迪拉姆。

而根据迪拜土地局网站的公开信息查询结果,2018年迪拜房地产销售总额743亿迪拉姆(约合200亿美元),较2017年大幅下降34.7%;房地产抵押登记总额1198亿迪拉姆(约合330亿美元),同比下降10%。

考虑到迪拜官方仅发布过2018年前9个月的数据,可与2017年同期的官方发布数据做一对比:

同样根据Cavendish Maxwell公司援引迪拜土地局(DLD)的数据,2018年1-11月共有26728名投资者在迪拜房地产市场进行了33888笔投资,总价值达620亿迪拉姆。

其中来自海合会成员国的5946名投资者进行了8096笔投资,总价值165亿迪拉姆。来自其他阿拉伯国家的3664名投资者进行了4641笔投资,总价值76亿迪拉姆。而来自非阿拉伯国家的17118名外国投资者进行了21151笔投资,价值超过370亿迪拉姆。

在所有投资者中,女性投资者达8385人,进行了9723笔投资,价值163亿迪拉姆。

前5大投资来源国分别是阿联酋本地、印度、英国、巴基斯坦和约旦。

投资区域方面,Business Bay地区吸引投资最多,共实现3124笔交易,交易额达59亿迪拉姆;其次是Marsa Dubai地区,实现2353笔交易,交易额达47亿迪拉姆;Al Warsan 1地区排第3位,实现2211笔交易,交易额达15亿迪拉姆。

房价租金双双走低

根据Cavendish Maxwell公司的报告,2018年迪拜房价延续了2017年的趋势,2018年迪拜大部分地区住宅售价增长疲软,公寓和别墅(包括独立别墅和联排别墅)之间的价格差距明显缩小。别墅的平均交易价格从2017年底的230万迪拉姆下降至2018年四季度的180万迪拉姆,而同期的公寓交易均价则降至120万迪拉姆。

而来自Asteco公司的报告则显示,2018年迪拜一居、二居、三居公寓平均租金分别下降12%、11%、11%。三卧、四卧和五卧别墅的平均租金则分别下降13%、11%、9%。

新房供应持续增长

Cavendish Maxwell公司数据显示, 2018年迪拜共交付公寓22000多套和别墅4400多套,大部分位于Jumeirah Village Circle、Business Bay、Townsquare、Remraam和Nad Al Sheba地区,其中公寓占比超过84%。

预计在2019年交付的新房可达1.6万至2万套,将集中于Jumeirah Village Circle、Business Bay、Dubai Sports City、Dubai Silicon Oasis、Al Furjan和Mohammed Bin Rashid City地区,其中公寓占比约达85%。

Asteco公司的报告则显示,2018年迪拜共有12085套公寓和2745套别墅完工。预计2019年还将有24300套公寓和8500套别墅竣工。

而JLL公司的报告表示,2018年迪拜共交付约22000套住宅,为最近5年来最多。截至2018年底,迪拜住宅库存上升至52万套。

房地产公司收益减少

在过去的两年里,受房价下跌影响,房地产开发商的利润也大幅下降。其中,伊玛尔开发公司(Emaar Development)财报显示,其2018年前三季度利润率为37%,而2014年为48%。

而达马克地产(Damac Properties)的2018年财务报告显示,2018年该公司总收入61亿迪拉姆(约合16.6亿美元),较2017年减少18%;盈利12亿迪拉姆(约合3.3亿美元),大幅下跌57%。 

二、未来市场走势预测 

Cavendish Maxwell公司认为,2019年上半年迪拜住宅价格仍将继续下行,不过跌幅将会逐渐收窄。大量的新房供应仍然是影响房地产价格上涨的最大影响因素。

Asteco公司认为,尽管新项目增加速度有所放缓,但2019年迪拜的期房类项目仍将按计划建设。新增住宅供应将会导致租金进一步下跌,至年底逐渐平稳。同时房价也将在2019年继续下探。

ValuStrat公司认为,2019年迪拜房地产仍将是买方市场,鉴于大量的库存和新交付住宅,迪拜房价在2019年将继续受到下行压力。

标准普尔(S&P)认为,由于供过于求,迪拜房价在2019年将继续下降,预计将在2020年稳定下来,直到2021年才会有实质性的复苏。 

三、利好因素

长期居留权

2018年9月,阿联酋政府宣布在阿投资500万迪拉姆(约合136万美元)以上房产的外籍人士可申请五年期的长期居留签证。这一政策的出台对阿联酋的房地产市场将产生积极影响,使外籍人士在阿联酋的居留权利得到更大程度的保障,有助于提振投资者信心。

就业增长

就业机会的增长也意味着对居住空间需求的提高。

随着迪拜2020世博会的临近和经济形势的逐渐回暖,迪拜未来两年内的就业形势总体向好,随着新增就业人员的流入,将对迪拜房屋租赁市场的压力起到一定的缓解作用。

Cooper Fitch公司最新研究预测,在阿联酋,特别是迪拜,2019年就业率将增长10%至15%。迪拜经济发展局则表示,2019年一季度59%的迪拜企业对经济形势好转持乐观态度(2018年4季度为41%)。

文章来源: 驻迪拜总领馆经商室



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